Contribution n°44 (Web)
Par CHRISTIAN
Déposée le 22 octobre 2026 à 06h48 (heure de Paris)
Déposée le 22 octobre 2026 à 06h48 (heure de Paris)
À l'attention de Madame le Commissaire Enquêteur
Par la présente, je viens solliciter l'évolution du classement de la parcelle cadastrale Section EV n° 1051, sur laquelle est bâtie mon habitation principale.
PC 9741621A0103.
Adresse : 21 bis chemin Bassin Chevrettes à GRANDS-BOIS LES HAUTS.
Vous trouverez annexé à ce courrier :
- Ma demande de déclassement 2026
- Une photographie de situation (vue aérienne de l’emplacement de ma maison).
- Un plan de situation de la parcelle EV n° 1051
- La réponse des services de l’urbanisme à ma demande de déclassement en 2021
Par la présente, je viens solliciter l'évolution du classement de la parcelle cadastrale Section EV n° 1051, sur laquelle est bâtie mon habitation principale.
PC 9741621A0103.
Adresse : 21 bis chemin Bassin Chevrettes à GRANDS-BOIS LES HAUTS.
Vous trouverez annexé à ce courrier :
- Ma demande de déclassement 2026
- Une photographie de situation (vue aérienne de l’emplacement de ma maison).
- Un plan de situation de la parcelle EV n° 1051
- La réponse des services de l’urbanisme à ma demande de déclassement en 2021
Documents joints
Contribution n°43 (Hôtel de Ville de Saint-Pierre)
Par BIQUENA Jean Hugues
Déposée le 22 octobre 2026 à 04h44 (heure de Paris)
Déposée le 22 octobre 2026 à 04h44 (heure de Paris)
Observation n° 21 du registre papier :
M et Mme BIQUENA Jean Hugues - parcelle HP 129.
Demande de déclassement. (plan n° 2)
cette parcelle est en zone A limitrophe d'une zone Ug.
Nous souhaitons qu'elle passe en zone U.
(pas de courrier)
M et Mme BIQUENA Jean Hugues - parcelle HP 129.
Demande de déclassement. (plan n° 2)
cette parcelle est en zone A limitrophe d'une zone Ug.
Nous souhaitons qu'elle passe en zone U.
(pas de courrier)
Contribution n°42 (Hôtel de Ville de Saint-Pierre)
Par PALMA Jocelyn et Edwige
Déposée le 22 octobre 2026 à 04h42 (heure de Paris)
Déposée le 22 octobre 2026 à 04h42 (heure de Paris)
Observation n° 20 du registre papier :
M. PALMA Edwige Jocelyn HX 348. (carte n° 3)
Demande de déclassement de zone A au moins en zone Us si possible.
(pas de courrier)
M. PALMA Edwige Jocelyn HX 348. (carte n° 3)
Demande de déclassement de zone A au moins en zone Us si possible.
(pas de courrier)
Contribution n°41 (Hôtel de Ville de Saint-Pierre)
Par THERMEA Michel
Déposée le 22 octobre 2026 à 04h40 (heure de Paris)
Déposée le 22 octobre 2026 à 04h40 (heure de Paris)
Observation n° 19 du registre papier :
M. THERMEA Michel parcelle HY 493 et 494 en zone A - Demande de déclassement en zone U Constructible (je fais la demande depuis 22 ans - (carte n°3)
(pas de courrier).
M. THERMEA Michel parcelle HY 493 et 494 en zone A - Demande de déclassement en zone U Constructible (je fais la demande depuis 22 ans - (carte n°3)
(pas de courrier).
Contribution n°40 (Hôtel de Ville de Saint-Pierre)
Par MAILLOT Suzie
Déposée le 22 octobre 2026 à 04h38 (heure de Paris)
Déposée le 22 octobre 2026 à 04h38 (heure de Paris)
Observation n° 18 du registre papier :
Mme MAILLOT Suzie - parcelle HM 64 - (carte n°2)
demande de déclassement de zone A en zone U Constructible -
J'ai fait plusieurs demandes depuis 20 ans au moins et elles n'ont jamais abouti.
(pas de courrier).
Mme MAILLOT Suzie - parcelle HM 64 - (carte n°2)
demande de déclassement de zone A en zone U Constructible -
J'ai fait plusieurs demandes depuis 20 ans au moins et elles n'ont jamais abouti.
(pas de courrier).
Contribution n°39 (Hôtel de Ville de Saint-Pierre)
Par HOARAU Christian
Déposée le 22 octobre 2026 à 04h34 (heure de Paris)
Déposée le 22 octobre 2026 à 04h34 (heure de Paris)
Observation N°17 du registre papier :
Monsieur HOARAU René Christian représentant ses 3 enfants Eric, Anne Gaëlle et Marina pour ce qui concerne les parcelles HO 567 (Eric) HO 569 (pour les 3 enfants) et HO 568 (Marina)
Nous demandons le déclassement de ces 3 parcelles, total ou partiel.
Nous nous sommes présentés lors de l'EP de 2024 - Il a été donné un avis favorable.
Je vous remets 3 courriers où tout est expliqué. C-016, C-017, C-018.
Je représente également mon neveu FRANCOIS Albert titulaire dans l'Indivis parcelle HO 498 pour lequel je formule la même demande.
Monsieur HOARAU René Christian représentant ses 3 enfants Eric, Anne Gaëlle et Marina pour ce qui concerne les parcelles HO 567 (Eric) HO 569 (pour les 3 enfants) et HO 568 (Marina)
Nous demandons le déclassement de ces 3 parcelles, total ou partiel.
Nous nous sommes présentés lors de l'EP de 2024 - Il a été donné un avis favorable.
Je vous remets 3 courriers où tout est expliqué. C-016, C-017, C-018.
Je représente également mon neveu FRANCOIS Albert titulaire dans l'Indivis parcelle HO 498 pour lequel je formule la même demande.
Documents joints
Contribution n°38 (Web)
Par LECOLIER Aurélie
Déposée le 21 octobre 2026 à 15h48 (heure de Paris)
Déposée le 21 octobre 2026 à 15h48 (heure de Paris)
Propriétaire de la parcelle EH 1352, je sollicite son reclassement du secteur AU03 vers le secteur AU01, afin d'en avancer l'échéance d'urbanisation dans le respect du phasage prévu.
Cette parcelle se situe entre les zones urbaines Ug et Ue. Elle est riveraine de la route de la Ligne Paradis, du chemin de la salette et du Cours Paulo Gervais, et les réseaux sont à proximité immédiate. Contrairement au reste du secteur AU03, dont la desserte dépend de la future voie inscrite en emplacement réservé, elle est déjà desservie.
Cette parcelle se situe entre les zones urbaines Ug et Ue. Elle est riveraine de la route de la Ligne Paradis, du chemin de la salette et du Cours Paulo Gervais, et les réseaux sont à proximité immédiate. Contrairement au reste du secteur AU03, dont la desserte dépend de la future voie inscrite en emplacement réservé, elle est déjà desservie.
Document joint
Contribution n°37 (Web)
Par LECOLIER Patricia
Déposée le 21 octobre 2026 à 15h46 (heure de Paris)
Déposée le 21 octobre 2026 à 15h46 (heure de Paris)
Propriétaire de la parcelle EH 0933, je sollicite son reclassement du secteur AU03 vers le secteur AU01, afin d'en avancer l'échéance d'urbanisation dans le respect du phasage prévu.
Cette parcelle se situe entre les zones urbaines Ug et Ue. Elle est riveraine de la route de la Ligne Paradis et du Cours Paulo Gervais, et les réseaux sont à proximité immédiate.
Cette parcelle se situe entre les zones urbaines Ug et Ue. Elle est riveraine de la route de la Ligne Paradis et du Cours Paulo Gervais, et les réseaux sont à proximité immédiate.
Document joint
Contribution n°36 (Web)
Par LECOLIER cedric
Déposée le 19 octobre 2026 à 07h37 (heure de Paris)
Déposée le 19 octobre 2026 à 07h37 (heure de Paris)
Au sein de l'OAP "la salette", la zone la plus au Sud est encadrée par : le chaemin de La Salette, La Saphir, Le centre Funéraire et le quartier de Basse Terre.
Cette zone est injustement classée en AU3 puisqu'elle est équipée et encadrée de quartiers urbanisés.
Il serazit judicieux de détacher cette zone Sud, et de la classer Ug ou Uf
Cette zone est injustement classée en AU3 puisqu'elle est équipée et encadrée de quartiers urbanisés.
Il serazit judicieux de détacher cette zone Sud, et de la classer Ug ou Uf
Document joint
Contribution n°35 (Web)
Par AFFEJEE Ismael
Déposée le 17 octobre 2026 à 15h42 (heure de Paris)
Déposée le 17 octobre 2026 à 15h42 (heure de Paris)
Objet : Demande d'harmonisation de la règle de mixité fonctionnelle de l'article UCv2 avec celle proposée à l'article Ud2
Madame la Commissaire enquêtrice,
La SAS AFFEJEE, représentée par M. Ismael AFFEJEE, propriétaire de la parcelle d'assiette, porte l'opération CHANE-SY / SUPERPOLYGONE, autorisée par le permis de construire n° PC 97416 25 A0520 du 4 juin 2026, en zone UCv au centre-ville de Saint-Pierre. Ayant appliqué la règle de mixité fonctionnelle de l'article UCv2, elle en a mesuré les effets concrets.
Elle soumet à votre examen la présente contribution. Le projet de modification n° 1 assouplit cette règle en zone Ud, mais la laisse inchangée en zone UCv.
1. DEUX RÈGLES JUMELLES, DONT UNE SEULE ÉVOLUE
Dans le PLU approuvé le 25 juin 2024, les articles Ud2 (règlement, p. 80) et UCv2 (règlement, p. 63) imposaient dans les mêmes termes aux constructions nouvelles (hormis les équipements) une mixité fonctionnelle verticale comportant au minimum 30 % de surface de plancher dédiée aux logements. L'article Ud2 précisait en outre une localisation à l'étage. L'article UCv2 complète cette obligation par des prescriptions propres aux linéaires d'activités en rez-de-chaussée recensés au plan de zonage : interdiction du changement de destination en vue de créer des logements, obligation d'y implanter des activités de restauration, d'hôtellerie, d'artisanat ou de commerce de détail.
Le projet de modification limite l'obligation, en zone Ud, aux seules constructions créant au moins 1 800 m2 de surface de plancher. L'article UCv2 reste inchangé et continue de s'appliquer à toute construction nouvelle, sans seuil.
Les deux zones relèvent pourtant d'une même logique. Le règlement définit la zone UCv comme une « zone urbaine mixte correspondant au centre-ville de Saint-Pierre », « à densifier et à renouveler dans le respect des édifices et jardins patrimoniaux ». La zone Ud est une « zone urbaine mixte de centralité ».
2. LA JUSTIFICATION RETENUE POUR LA ZONE Ud VAUT A FORTIORI POUR LA ZONE UCv
La notice de présentation (p. 32) justifie l'évolution de l'article Ud2 par deux motifs. Le premier est la nécessité d'adapter la règle aux situations où la mixité fonctionnelle n'est pas adaptée à l'environnement économique de la zone d'implantation, ainsi qu'aux projets de maisons individuelles ou de petits collectifs. Le second fonde le seuil retenu : « Afin de rendre les dispositions relatives à la mixité fonctionnelle opérantes dans le centre-ville de Saint-Pierre, il est retenu de l'appliquer uniquement aux constructions créant une surface de plancher d'au moins 1 800 m2. »
L'objectif ainsi affiché vise le centre-ville, c'est-à-dire, selon le règlement lui-même, la zone UCv, qui n'est pas modifiée. Cette contradiction entre le motif invoqué et le champ de la modification justifie l'extension de la mesure à la zone UCv.
Elle établit aussi que la présente demande procède directement du dossier soumis à l'enquête : le public a été informé que la modification visait à rendre la règle de mixité fonctionnelle opérante dans le centre-ville.
Les motifs généraux de la notice s'y appliquent d'ailleurs pleinement. Le centre-ville concentre l'enjeu commercial. Son parcellaire est étroit. Ses opérations de renouvellement sont le plus souvent de taille moyenne et encadrées par des prescriptions patrimoniales qui limitent les gabarits. Une part fixe de 30 % de logements y pèse donc plus lourdement qu'ailleurs sur l'organisation des projets, à l'encontre de l'objectif de densification et de renouvellement assigné à la zone.
3. LE CADRE RÉGLEMENTAIRE
L'article L.101-2 du code de l'urbanisme assigne aux documents d'urbanisme un objectif de diversité des fonctions urbaines. Les articles L.151-16 et R.151-37 (1°, 3° et 4°) du code de l'urbanisme permettent au règlement d'imposer une mixité des destinations au sein d'une construction, de différencier les règles entre rez-de-chaussée et étages, et de préserver ou développer la diversité commerciale. Ces outils poursuivent un double objectif : maintenir l'habitat en centre-ville et y conforter le commerce. Une règle de mixité qui contrarie l'implantation commerciale manque l'un de ses deux objectifs.
L'article R.151-2 du code de l'urbanisme impose de justifier les règles retenues au regard des objectifs poursuivis. Or le dossier n'explique pas pourquoi le centre-ville resterait soumis à une contrainte que la commune juge excessive dans la zone de centralité qui l'entoure.
Enfin, l'article L.153-43 du code de l'urbanisme permet de modifier le projet pour tenir compte des observations du public et du rapport de la commissaire enquêtrice. La présente demande ne porte pas sur l'article Ud2, dont l'assouplissement est déjà proposé par la commune : elle vise à appliquer la même règle de mixité fonctionnelle, dans les mêmes termes, à l'article UCv2. Elle concerne ainsi un sujet déjà soumis au public et répond à l'objectif explicitement affiché par la notice. Elle ne touche ni aux orientations du PADD ni à l'économie générale du projet de modification.
4. UNE OPÉRATION QUI ILLUSTRE LES EFFETS DE LA RÈGLE ACTUELLE
Le permis de construire n° PC 97416 25 A0520 autorise sur la parcelle DV 15, à l'angle de la rue des Bons Enfants et de la rue François de Mahy, une surface de plancher totale de 1 793 m2 (1 792,73 m2 au détail des surfaces), répartie entre 1 254,91 m2 de commerce et 537,82 m2 de logements (cinq logements), soit exactement le minimum de 30 % imposé par l'article UCv2.
Le terrain se trouve dans le périmètre de protection d'un monument historique, et le projet a reçu l'avis favorable avec prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France. La parcelle comportait un bâtiment patrimonial d'importance, que le parti architectural a choisi de mettre en valeur : ses murs en pierre sont conservés sans surélévation et ménagent un espace extérieur intermédiaire entre la rue des Bons Enfants, la rue la plus commerçante du centre-ville, et la surface commerciale. La façade sur la rue des Bons Enfants est en outre repérée au plan de zonage comme linéaire d'activités en rez-de-chaussée. Le rez-de-chaussée y est donc déjà réservé au commerce, et l'obligation de 30 % de logements vient s'ajouter à cette première contrainte, sur une enveloppe elle-même limitée par la conservation du bâti patrimonial.
Pour atteindre le minimum de 30 %, un cinquième logement de 102,59 m2 de surface de plancher a dû être intégré au R+2. La maîtrise d'œuvre, LOTEK Architecture, confirme que les contraintes de hauteur et de prospect applicables au projet ne permettaient pas de l'intégrer au R+3 dans la configuration étudiée. Son implantation au R+2 mobilise ainsi une emprise que le maître d'ouvrage souhaite affecter au programme commercial. Les plans comparatifs joints présentent la configuration autorisée et la configuration souhaitée ; ils permettent de visualiser l'emprise concernée et son incidence sur l'organisation du niveau commercial.
Le logement du R+2 n'est pas la seule conséquence de la règle. Les 537,82 m2 de logements autorisés se répartissent entre ce logement (102,59 m2), quatre logements au R+3 (273,94 m2) et leurs combles aménagés en duplex (161,29 m2). Ces combles n'ont été aménagés que pour atteindre le ratio de 30 % : sans eux, la part de logements serait restée inférieure au minimum imposé.
Le bâtiment ne pouvant être rehaussé en raison des règles de hauteur et de prospect, cette configuration a également conduit à limiter la hauteur disponible pour le commerce au R+2 à 2,80 m de dalle à dalle, la hauteur libre étant encore réduite par la structure et les équipements techniques. Les surfaces de logements imposées pèsent enfin sur les besoins en stationnement, au détriment des manœuvres en sous-sol et des places disponibles pour la clientèle du commerce.
La règle de mixité a donc pesé sur l'ensemble de la conception de l'opération, et d'abord sur la qualité de son programme commercial, alors même que le rez-de-chaussée sur la rue des Bons Enfants est réservé au commerce par le plan de zonage.
Sous l'empire de l'article Ud2 actuellement en vigueur, cette opération serait également soumise à l'obligation de 30 % si elle était située en zone Ud. En revanche, avec 1 793 m2 de surface de plancher, elle en serait dispensée en application de la règle proposée par le projet de modification. Une fois la modification approuvée en l'état, le centre-ville, où l'enjeu de vitalité commerciale est pourtant le plus fort, resterait ainsi soumis à une contrainte plus lourde que la zone de centralité qui l'entoure. D'autres opérations de renouvellement du centre-ville sont susceptibles de rencontrer la même difficulté.
5. UN ASSOUPLISSEMENT COMPATIBLE AVEC LE MAINTIEN DU LOGEMENT : L'EXEMPLE DE L'OPÉRATION
Une première variante étudiée consiste à réaffecter au commerce le logement du R+2, tout en conservant les quatre logements situés aux niveaux supérieurs. Selon les surfaces confirmées par LOTEK Architecture le 7 octobre 2026, cette variante comporterait :
• 435,23 m2 de surface de plancher de logements ;
• 1 357,50 m2 de surface de plancher de commerce ;
• un total inchangé de 1 793 m2 (1 792,73 m2 au détail).
Les logements représenteraient encore 24,28 % de la surface de plancher totale. Le projet conserverait une mixité fonctionnelle verticale effective, avec une activité commerciale et quatre logements aux niveaux supérieurs.
Des optimisations complémentaires de l'organisation et des surfaces restent à l'étude, notamment pour améliorer la hauteur disponible pour le commerce au R+2. Quelle que soit la configuration retenue, la SAS AFFEJEE s'engage à conserver quatre logements dans l'opération, et donc une mixité effective entre commerce et habitat. Cet exemple montre qu'un assouplissement de la règle reste compatible avec la présence de logements en centre-ville : il permettrait de les implanter là où ils trouvent naturellement leur place, sans contraindre le programme commercial. La commune a retenu le même équilibre en zone Ud, et la demande subsidiaire maintiendrait une obligation de logement pour toutes les constructions nouvelles. Cette évolution du projet ferait l'objet d'une autorisation d'urbanisme ultérieure, après l'entrée en vigueur d'une évolution réglementaire favorable et sous réserve du respect des autres dispositions applicables.
6. DEMANDES
À titre principal, aligner le champ d'application de l'article UCv2, 2° sur celui de l'article Ud2 modifié, en le rédigeant ainsi :
« Les constructions nouvelles créant au moins 1 800 m2 de surface de plancher (hormis les équipements) doivent mettre en œuvre une mixité fonctionnelle verticale en prévoyant au minimum 30 % de surface de plancher dédiée aux logements. »
le reste de l'article demeurant inchangé.
À titre subsidiaire, ramener la proportion minimale de logements prévue à l'article UCv2, 2° de 30 % à 20 % de la surface de plancher.
Nous vous remercions de l'attention que vous porterez à cette contribution et vous prions d'agréer, Madame la Commissaire enquêtrice, l'expression de notre considération distinguée.
Pour la SAS AFFEJEE, M. Ismael AFFEJEE, son représentant (courrier original signé joint aux documents associés)
PIÈCES JOINTES 0. Courrier signé de la SAS AFFEJEE, comprenant en annexe le tableau comparatif des règles de mixité fonctionnelle
1. Notice de présentation de la modification n° 1 du PLU, p. 32 (justification de l'évolution de l'article Ud2)
2. Tableau comparatif des articles Ud2 et UCv2 (annexe du courrier signé)
3. Extraits du règlement du PLU approuvé le 25 juin 2024 : définition des zones urbaines, article Ud2 (p. 80) et article UCv2 (p. 63)
4. Extrait du plan de zonage n° 4/6 « Centre-ville » (dossier soumis à enquête publique), localisant la parcelle DV 15 et le linéaire d'activités en rez-de-chaussée
5. Arrêté du permis de construire n° PC 97416 25 A0520 du 4 juin 2026
6. Plan masse du projet (pièce 02a, LOTEK Architecture)
7. Plans comparatifs du R+2 – configuration autorisée et configuration souhaitée (LOTEK Architecture)
8. Plans du R+3 et des combles aménagés en duplex (LOTEK Architecture)
Madame la Commissaire enquêtrice,
La SAS AFFEJEE, représentée par M. Ismael AFFEJEE, propriétaire de la parcelle d'assiette, porte l'opération CHANE-SY / SUPERPOLYGONE, autorisée par le permis de construire n° PC 97416 25 A0520 du 4 juin 2026, en zone UCv au centre-ville de Saint-Pierre. Ayant appliqué la règle de mixité fonctionnelle de l'article UCv2, elle en a mesuré les effets concrets.
Elle soumet à votre examen la présente contribution. Le projet de modification n° 1 assouplit cette règle en zone Ud, mais la laisse inchangée en zone UCv.
1. DEUX RÈGLES JUMELLES, DONT UNE SEULE ÉVOLUE
Dans le PLU approuvé le 25 juin 2024, les articles Ud2 (règlement, p. 80) et UCv2 (règlement, p. 63) imposaient dans les mêmes termes aux constructions nouvelles (hormis les équipements) une mixité fonctionnelle verticale comportant au minimum 30 % de surface de plancher dédiée aux logements. L'article Ud2 précisait en outre une localisation à l'étage. L'article UCv2 complète cette obligation par des prescriptions propres aux linéaires d'activités en rez-de-chaussée recensés au plan de zonage : interdiction du changement de destination en vue de créer des logements, obligation d'y implanter des activités de restauration, d'hôtellerie, d'artisanat ou de commerce de détail.
Le projet de modification limite l'obligation, en zone Ud, aux seules constructions créant au moins 1 800 m2 de surface de plancher. L'article UCv2 reste inchangé et continue de s'appliquer à toute construction nouvelle, sans seuil.
Les deux zones relèvent pourtant d'une même logique. Le règlement définit la zone UCv comme une « zone urbaine mixte correspondant au centre-ville de Saint-Pierre », « à densifier et à renouveler dans le respect des édifices et jardins patrimoniaux ». La zone Ud est une « zone urbaine mixte de centralité ».
2. LA JUSTIFICATION RETENUE POUR LA ZONE Ud VAUT A FORTIORI POUR LA ZONE UCv
La notice de présentation (p. 32) justifie l'évolution de l'article Ud2 par deux motifs. Le premier est la nécessité d'adapter la règle aux situations où la mixité fonctionnelle n'est pas adaptée à l'environnement économique de la zone d'implantation, ainsi qu'aux projets de maisons individuelles ou de petits collectifs. Le second fonde le seuil retenu : « Afin de rendre les dispositions relatives à la mixité fonctionnelle opérantes dans le centre-ville de Saint-Pierre, il est retenu de l'appliquer uniquement aux constructions créant une surface de plancher d'au moins 1 800 m2. »
L'objectif ainsi affiché vise le centre-ville, c'est-à-dire, selon le règlement lui-même, la zone UCv, qui n'est pas modifiée. Cette contradiction entre le motif invoqué et le champ de la modification justifie l'extension de la mesure à la zone UCv.
Elle établit aussi que la présente demande procède directement du dossier soumis à l'enquête : le public a été informé que la modification visait à rendre la règle de mixité fonctionnelle opérante dans le centre-ville.
Les motifs généraux de la notice s'y appliquent d'ailleurs pleinement. Le centre-ville concentre l'enjeu commercial. Son parcellaire est étroit. Ses opérations de renouvellement sont le plus souvent de taille moyenne et encadrées par des prescriptions patrimoniales qui limitent les gabarits. Une part fixe de 30 % de logements y pèse donc plus lourdement qu'ailleurs sur l'organisation des projets, à l'encontre de l'objectif de densification et de renouvellement assigné à la zone.
3. LE CADRE RÉGLEMENTAIRE
L'article L.101-2 du code de l'urbanisme assigne aux documents d'urbanisme un objectif de diversité des fonctions urbaines. Les articles L.151-16 et R.151-37 (1°, 3° et 4°) du code de l'urbanisme permettent au règlement d'imposer une mixité des destinations au sein d'une construction, de différencier les règles entre rez-de-chaussée et étages, et de préserver ou développer la diversité commerciale. Ces outils poursuivent un double objectif : maintenir l'habitat en centre-ville et y conforter le commerce. Une règle de mixité qui contrarie l'implantation commerciale manque l'un de ses deux objectifs.
L'article R.151-2 du code de l'urbanisme impose de justifier les règles retenues au regard des objectifs poursuivis. Or le dossier n'explique pas pourquoi le centre-ville resterait soumis à une contrainte que la commune juge excessive dans la zone de centralité qui l'entoure.
Enfin, l'article L.153-43 du code de l'urbanisme permet de modifier le projet pour tenir compte des observations du public et du rapport de la commissaire enquêtrice. La présente demande ne porte pas sur l'article Ud2, dont l'assouplissement est déjà proposé par la commune : elle vise à appliquer la même règle de mixité fonctionnelle, dans les mêmes termes, à l'article UCv2. Elle concerne ainsi un sujet déjà soumis au public et répond à l'objectif explicitement affiché par la notice. Elle ne touche ni aux orientations du PADD ni à l'économie générale du projet de modification.
4. UNE OPÉRATION QUI ILLUSTRE LES EFFETS DE LA RÈGLE ACTUELLE
Le permis de construire n° PC 97416 25 A0520 autorise sur la parcelle DV 15, à l'angle de la rue des Bons Enfants et de la rue François de Mahy, une surface de plancher totale de 1 793 m2 (1 792,73 m2 au détail des surfaces), répartie entre 1 254,91 m2 de commerce et 537,82 m2 de logements (cinq logements), soit exactement le minimum de 30 % imposé par l'article UCv2.
Le terrain se trouve dans le périmètre de protection d'un monument historique, et le projet a reçu l'avis favorable avec prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France. La parcelle comportait un bâtiment patrimonial d'importance, que le parti architectural a choisi de mettre en valeur : ses murs en pierre sont conservés sans surélévation et ménagent un espace extérieur intermédiaire entre la rue des Bons Enfants, la rue la plus commerçante du centre-ville, et la surface commerciale. La façade sur la rue des Bons Enfants est en outre repérée au plan de zonage comme linéaire d'activités en rez-de-chaussée. Le rez-de-chaussée y est donc déjà réservé au commerce, et l'obligation de 30 % de logements vient s'ajouter à cette première contrainte, sur une enveloppe elle-même limitée par la conservation du bâti patrimonial.
Pour atteindre le minimum de 30 %, un cinquième logement de 102,59 m2 de surface de plancher a dû être intégré au R+2. La maîtrise d'œuvre, LOTEK Architecture, confirme que les contraintes de hauteur et de prospect applicables au projet ne permettaient pas de l'intégrer au R+3 dans la configuration étudiée. Son implantation au R+2 mobilise ainsi une emprise que le maître d'ouvrage souhaite affecter au programme commercial. Les plans comparatifs joints présentent la configuration autorisée et la configuration souhaitée ; ils permettent de visualiser l'emprise concernée et son incidence sur l'organisation du niveau commercial.
Le logement du R+2 n'est pas la seule conséquence de la règle. Les 537,82 m2 de logements autorisés se répartissent entre ce logement (102,59 m2), quatre logements au R+3 (273,94 m2) et leurs combles aménagés en duplex (161,29 m2). Ces combles n'ont été aménagés que pour atteindre le ratio de 30 % : sans eux, la part de logements serait restée inférieure au minimum imposé.
Le bâtiment ne pouvant être rehaussé en raison des règles de hauteur et de prospect, cette configuration a également conduit à limiter la hauteur disponible pour le commerce au R+2 à 2,80 m de dalle à dalle, la hauteur libre étant encore réduite par la structure et les équipements techniques. Les surfaces de logements imposées pèsent enfin sur les besoins en stationnement, au détriment des manœuvres en sous-sol et des places disponibles pour la clientèle du commerce.
La règle de mixité a donc pesé sur l'ensemble de la conception de l'opération, et d'abord sur la qualité de son programme commercial, alors même que le rez-de-chaussée sur la rue des Bons Enfants est réservé au commerce par le plan de zonage.
Sous l'empire de l'article Ud2 actuellement en vigueur, cette opération serait également soumise à l'obligation de 30 % si elle était située en zone Ud. En revanche, avec 1 793 m2 de surface de plancher, elle en serait dispensée en application de la règle proposée par le projet de modification. Une fois la modification approuvée en l'état, le centre-ville, où l'enjeu de vitalité commerciale est pourtant le plus fort, resterait ainsi soumis à une contrainte plus lourde que la zone de centralité qui l'entoure. D'autres opérations de renouvellement du centre-ville sont susceptibles de rencontrer la même difficulté.
5. UN ASSOUPLISSEMENT COMPATIBLE AVEC LE MAINTIEN DU LOGEMENT : L'EXEMPLE DE L'OPÉRATION
Une première variante étudiée consiste à réaffecter au commerce le logement du R+2, tout en conservant les quatre logements situés aux niveaux supérieurs. Selon les surfaces confirmées par LOTEK Architecture le 7 octobre 2026, cette variante comporterait :
• 435,23 m2 de surface de plancher de logements ;
• 1 357,50 m2 de surface de plancher de commerce ;
• un total inchangé de 1 793 m2 (1 792,73 m2 au détail).
Les logements représenteraient encore 24,28 % de la surface de plancher totale. Le projet conserverait une mixité fonctionnelle verticale effective, avec une activité commerciale et quatre logements aux niveaux supérieurs.
Des optimisations complémentaires de l'organisation et des surfaces restent à l'étude, notamment pour améliorer la hauteur disponible pour le commerce au R+2. Quelle que soit la configuration retenue, la SAS AFFEJEE s'engage à conserver quatre logements dans l'opération, et donc une mixité effective entre commerce et habitat. Cet exemple montre qu'un assouplissement de la règle reste compatible avec la présence de logements en centre-ville : il permettrait de les implanter là où ils trouvent naturellement leur place, sans contraindre le programme commercial. La commune a retenu le même équilibre en zone Ud, et la demande subsidiaire maintiendrait une obligation de logement pour toutes les constructions nouvelles. Cette évolution du projet ferait l'objet d'une autorisation d'urbanisme ultérieure, après l'entrée en vigueur d'une évolution réglementaire favorable et sous réserve du respect des autres dispositions applicables.
6. DEMANDES
À titre principal, aligner le champ d'application de l'article UCv2, 2° sur celui de l'article Ud2 modifié, en le rédigeant ainsi :
« Les constructions nouvelles créant au moins 1 800 m2 de surface de plancher (hormis les équipements) doivent mettre en œuvre une mixité fonctionnelle verticale en prévoyant au minimum 30 % de surface de plancher dédiée aux logements. »
le reste de l'article demeurant inchangé.
À titre subsidiaire, ramener la proportion minimale de logements prévue à l'article UCv2, 2° de 30 % à 20 % de la surface de plancher.
Nous vous remercions de l'attention que vous porterez à cette contribution et vous prions d'agréer, Madame la Commissaire enquêtrice, l'expression de notre considération distinguée.
Pour la SAS AFFEJEE, M. Ismael AFFEJEE, son représentant (courrier original signé joint aux documents associés)
PIÈCES JOINTES 0. Courrier signé de la SAS AFFEJEE, comprenant en annexe le tableau comparatif des règles de mixité fonctionnelle
1. Notice de présentation de la modification n° 1 du PLU, p. 32 (justification de l'évolution de l'article Ud2)
2. Tableau comparatif des articles Ud2 et UCv2 (annexe du courrier signé)
3. Extraits du règlement du PLU approuvé le 25 juin 2024 : définition des zones urbaines, article Ud2 (p. 80) et article UCv2 (p. 63)
4. Extrait du plan de zonage n° 4/6 « Centre-ville » (dossier soumis à enquête publique), localisant la parcelle DV 15 et le linéaire d'activités en rez-de-chaussée
5. Arrêté du permis de construire n° PC 97416 25 A0520 du 4 juin 2026
6. Plan masse du projet (pièce 02a, LOTEK Architecture)
7. Plans comparatifs du R+2 – configuration autorisée et configuration souhaitée (LOTEK Architecture)
8. Plans du R+3 et des combles aménagés en duplex (LOTEK Architecture)
Documents joints
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